26 三月

大鹏地产总裁TonyMa预测2019大多房产走势:选对位置和类型地产投资前途很光明!

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新年伊始,对于地产在新一年里将会如何走向,这样的疑问一直牵动着大众的心。而地产从业员作为置业者和投资人的一盏明灯,不仅带领客户朋友置业安家,还要适时精确地给予他们指导理念,在顺势时帮助他们理智把关,在逆市时协助他们谨慎选择。作为大多伦多地区最大的华人地产公司——大鹏地产公司的总裁Tony Ma,又是怎么看待2019年大多地区地产市场的呢?在1月12日房东群组织的大型线下活动“春季房地产投资论坛”活动上,Tony Ma在会上的发言对我们提供了部分答案。


目前大多伦多地区地产销售情况如何?


Tony Ma:地产投资是一个长线投资,我在去年说过,地产投资要“T+5”,就是说从今天买了,至少要留住五年才去出手的话、你才更有可能获得丰厚的回报。在过去的20个月,由于“420” 、“B20”等政策影响,整个大多伦多地区都经历了严峻考验,目前经受考验的不仅是房价和成交量,还包括我们的买家、屋主、投资者的信息是否快而准的方面。这是安省政策的影响、远远好过2008美国银行本身系统的调整对地产行业毁灭性的打击。

大多伦多地区的房地产还值得投资吗?


Tony Ma:对于我们每一个生活在多伦多的人,应该感到庆幸,我们都选择了好的国家、好的地区。多伦多是北美第四大城市,潜力巨大。我们在抱怨暂时的低迷时,应该庆幸没有生活在阿根廷或者底特律那样的地方,他们被带入了灾难的几十年。所以我们要珍惜多伦多的安稳,并坚定市场会恢复的信心。



在多伦多,我们经常碰到的投资类型包括了方方面面。而在地产投资选择很多的情况下,我们可以根据自己的兴趣和需求来决定,可以有投资住宅的,有投资商业的,土地投资和楼盘开发等。住宅物业还可以通过出租赚钱或者物业管理来进行投资,此外还有地产基金,也还能投资房贷相关的产品。多伦多地产的投资类别是相当丰富的。

在目前的市场情况下,地产经纪的角色有改变吗?


Tony Ma:很多人疑问现在市场低迷,信息也非常透明,为什么还需要地产经纪。但是,在地产低迷时更加彰显出一个专业地产经纪的作用。危机危机,从另一个方面说也是危急时期的机遇。



其实在过去的20个月,很多经纪和客户都打电话来问房子卖不掉怎么办。我觉得在低迷的时候,眼光更要放远点,不能只看2018年,还要看2019年,现在更要看到2020年去,一定要往前看,很多事情是我们想不到的。我们每个人生活在今天,都得把眼光放到今后的5-10年,不能为过去一年多伦多地产的低迷而感到压抑。 

去年10月底某一天有一位经纪给我打了个电话,说Tridel的一个楼盘2015年发售的,当时说好的优惠没有拿到需要帮忙问一下开发商,然后我回复会联系Tridel的负责人。然后我反问,不管怎么样,当初买的楼花,现在应该赚了十万吧?对方说在这个市场下他最少已经赚了20万。回想当年买这个楼花的时候他说客户要取消交易,还问我怎么办,当时我说如果他自己有经济实力就自己拿下来,肯定会赚钱的。现在赚钱了,他很开心。所以经纪本身就要有投资的格局和意识,才能正确地引导客户、帮助客户。


政策对地产的影响在未来会不会有所变化?


Tony Ma:我们都知道,供求关系是影响地产走向的重要因素。大家都关心公寓价格的上涨,其实更应该了解造成公寓价格上涨的诸多因素。一个项目批复需要的时间、需要的成本,和整个过程。在安省很多城市一个批复的批复时间可能需要10年,再加上这几年各级政府对土地的开发和使用增加了很多很多的费用,所谓的万税之国。


很多客户看到表面上是公寓价格上涨了,实际上开发商的压力也非常大,财务成本、时间成本,这就是造成公寓价格上涨的根本因素。


大鹏地产美国销售团队在房东群线下活动现场

其实去年6月份上台的保守党省政府,已经为地产市场做出了很多改变,首当其冲的是放松了对住宅租金控制的政策,这对房东们的影响特别大。上周安省省政府也放松了对金马蹄地区土地开放的限制。我们看到了安省保守党对房地产市场的倾斜。相比温哥华,多伦多是幸运的,保守党政府并没有增加很多对房地产不利的政策,比如空置税、炒房税等等。

我们都说这些政策带来危机,其实要理解为这都是危险之后的机遇,就看你能不能抓得住。

目前多伦多的商业地产市场如何?


Tony Ma:商业地产这一块我们大鹏地产有专门的团队负责,我们团队有很多处理大型商业项目的体会和经验。商业地产的升幅往往滞后于住宅地产。过去一年,我一直有在观察万锦和列治文山的商业地产,目前的商业地产正在往高峰爬坡中,这里要强调的是,作为一个小投资者要小心,商业地产往往是滞后于住宅地产,但是在商业地产爬坡之后,整个商业地产市场又会出现一个价格过高的状况。不过我过去两年观察到呢,多伦多的商业地产并没有降价而是不断在爬高。商业地产是讲求一个收益率CAP。RATE (capitalization rate),你能拿到的回报率,能不能超过目前贷款的利率。如果贷款利率是5%,而CAP  RATE 只有3%,那么就不是一般投资者能承受的。

住宅地产目前的状况真的令人堪忧吗?


Tony Ma:我们以数据说话吧,2017年的成交数量比2018年低,但2018年的成交价格又低过2017年,可对比2015和2016,也并没有下降很多。

当然我们都知道York Region过去两年是价格下降的重灾区。

我举两个例子,C03区是市中心森林山富豪区,East Gwillimbury北边东贵林区,15年1月31日到2016年,东贵林房价升了46%,而2017年1月份与2016年相比又涨了25%,然后2018年1月份与之前相比又升了15%,然后2018年底就降下来了。而森林山区与东贵林相比,有个很奇怪的现象,当东贵林上升46%、25%的时候,富豪区的房子并没有上涨那么多。从这个可以看出:多伦多地产的升幅是不均匀的,不是每个地方都升那么多。富人多的地方不见得房源和价格有那么多的波动,东贵林的房源有那么大的波动,可能要归结于你我他,我们华人社区的那些投资者和炒家。


最后请谈谈对未来地产发展的展望?


Tony Ma:前几天,我和很多个多伦多知名大开发商开会讨论,多伦多还有多久可以恢复过来。

目前多伦多市场正处于冬天,至于我们还有多少时间回到春天?从我看来,未来六个月到九个月恐怕是很多人对坏资产进行分割的时候了,等九个月之后分离完了之后市场就应该恢复过来了。


最近有人问,多伦多市中心公寓的尺价都达$1300-$1400了,还有涨幅的空间吗?我反问他最近去过温哥华吗?最近回国了吗?我1月7日刚从深圳回来,我过去的同学同事现在都是医院的主任、教授,一聊才知道他们都住在千万元档次的公寓里,你想想看,那里的房价是每平方米15-18万人民币,折合到加拿大的房价,是不是觉得我们的房价依然是很低的。我认为多伦多的房价长期去看的话,还是会有很大的升值空间。至于对地产投资持有消极态度的人,我的看法是”不要因为自己没有尝试过、没有投资过、或者自己没有需求而耽误了客户的投资需求和客户需要整体资产配置的大计划!

大鹏地产作为大多伦多最大的华人地产公司,在2018年大多北部地区地产市场低迷的情况下一直勇于开拓其他的市场和多元的投资资源,为广大客户提供多元化多方位的投资选择,去年我们公司成交多伦多优质楼花1千多单、并且开拓了美国地产市场,在美国十几个州布局、与美国八大开发商建立了战略合作伙伴协议。很多人不理解我们为什么去卖美国的房产,那是因为我们的客户有需求,美国房产有一定的潜力!

一句话总结,在大多伦多地区,只要你选择合适的地区、正确的房产类型,在你自己相信的地产投资顾问的帮助下、地产投资的前途还是光明无限的!