2 五月

懒房东的代价

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多伦多就这么神奇,懒房东就要付出代价。这一宗房东告租客的案子,说明自己住的房子你可以凑合,出租屋却不能,要当作自己住的房子一样好好保养。不然的话早晚还得修,还得再赔上一笔。
还说明了一点,和租客打交道,啥事儿都得拿个本本记着,之间联系最好有个邮件啊、短信啥的记录。不然打起官司来,法官可不听你胡诌诌。
案由看起来很简单,房东起诉租客不交房租,从而要求法庭驱逐租客。
租客方则反驳房东维修房屋不善等,要求减租,来年还不能涨租。
双方在2019年6月21日出庭聆讯,法官是多伦多租务法庭副庭长Ruth Carey,她在12月20日作出判决。房东非但没有拿到钱,反而欠了租客5000多。

租客嘴里一无是处

这个比较旧的出租屋,是一个三层镇屋公寓单元,有三居室,一个半浴室。房子属于一家名字是数字编号的公司,公司老板的侄子作为代理来打官司。房客是一个有工作的单身母亲,她因为房子无法达到健康、安全和维护管理的标准而拒绝付房租,因此被告上法庭。
在2018年12月之前,每月租金为$ 1,350.00。自2019年1月1日起,房东将租金涨到$1,374。
租客一口气列出了19处维修不善之处,在庭审期间,租客对其中三个投诉的问题不再追究,包括水压低、地下室有的灯不亮和干衣机不工作。
即便如此,还有一大堆不满,比如:一层的硬木地板破旧、室内没有烟感报警装置、地下室窗户玻璃破了、洗衣区的天花板上有霉点、保险丝盒和电路存在问题、地下室漏水有水渍、后院的屋檐和檐槽有问题、烤箱灯不亮、干衣机通风不良、地下室有地砖翘起来、外面水龙头没有固定好、车库门锁快掉了、主浴室的风扇不强导致发霉、前门附近有水泡过的痕迹等。

房东不修法不容

租客的这些投诉是有法可依的。根据《 2006年住宅租赁法》第20条第1款,关于双方权责的规定指出:房东负责房屋的维护,包括其中的出租单元,使其处于良好的状态、适合居住,符合健康、安全、住房和维护的标准
房东有三项义务。首先,房东必须确保租赁单元和住宅区处于良好的维修状态。这包括提供居家的所需设备。对于带家具的出租屋要包括家具。第二,出租单位必须适合居住。第三,出租单位和住宅区必须符合法律关于住房的标准。这些法律标准中最常见的是市政法规制定的法律标准,但其中也包括《建筑规范》、《消防规范》和公共卫生法规等内容。
根据《 2006年住宅租赁法》第16条规定,每一方都有义务尽量减少另一方的损失。在失修的情况下,这意味着房客有积极的义务将失修问题告知房东,以便房东可以知道问题的存在。因为,随着时间的流逝,房屋不可避免地会出现一些失修的问题。房东有义务迅速、彻底地解决问题
此案还涉及公寓物业管理公司,由于公共区域是由物管公司负责。虽然,租客与共管公寓公司之间没有法律关系,但是当房东出租一个共管单元,房东也需要向租户提供共管公寓公司合同声明的副本,以及其他管理规则等。
通过这种方式,使租客知道公寓公司负责维护的范围。此外,法律也要求房东将租约通知公寓公司,并提供租户的姓名和联系等信息。(参见《 1998年公寓法》第83条)
此外,租客还投诉说烤箱里没灯,说这是个安全隐患。
法官根据《 2006年住宅租赁法》第20(1)条,认为这一投诉无效。法官指出,该烤箱买来时里面就没有装灯,房东不存在失修的责任。再说也没有法律规定烤箱里面要装灯,即使有,这事儿也没房东的责任。
对于其他的失修的投诉,房东没有异议。在聆讯过程中,其中一些问题已经得到解决,比如火警、地下室的窗户、保险丝、干衣机通风不良等都已经修好。但租客依然希望以此减免一些租金。对于其他问题,法官要求房东需要继续进行维修。

坚决拒修就别涨租

此外,租客还希望法官禁止房东第二年涨租。因为市政府是在2018年12月3日下的整改通知,来年租约在12月24日就要签。届时还有一些维修项目没有完工,比如水管和外墙、前门附近天花板的水渍还要粉刷等。租客的这一点要求也是有法可依的。《租务法》30(1)规定,如果房东强烈拒绝合理的维修,法庭可以命令房东不能涨租
但是,法官认为此案中房东后来是积极整改,是工期原因而非房东拒不履行职责,因此不符合禁止涨租的法律规定,对租客的要求法官不予支持。
待修项目中最严重的就是屋檐排的问题,之前地下室漏水,配电盘保险丝盒出问题都是因此受损。在2018年7月24日曾这导致室内三分之一的部分断电,直到2018年10月3日才完全恢复供电。因此法庭下令在修好这项之前不能涨租。
至于租客所说的硬木地板或天花板被水泡,由于没有提供相关图片,法庭难以认定此举是否属于30(1)规定中的“严重违反”的情节。 租客所说的电线杆松动存在安全隐患,法官认为缺少风险依据,而不予认可。

千里之堤毁以蚁穴

租客也提出减免租金的请求。法官认为如果租客没有得到相应的服务,减免租金是一种合理的选择。如果房东可以及时修复上述问题,则不存在减免问题。而事实上房东没有这么做,而是一直拖着不予解决。
双方对于减免数额心里都没有数,法官有自己的算法,她认为数额应该取决于失修对租客生活的影响,失修持续的时间,以及受影响面积的比例等。
上面提到最严重的一项就是2018年7月24日的暴风雨后,保险丝盒受损导致电力供应中断的情况。当时租客打电话给房东的经纪人,而前来维修的人员并非持牌电工。他告诉租客暂时就断着,第二天早上他再回来修。
然而,第二天早上没人来修,租客无奈在7月26日给房东发了一个短信,询问何时有人来修。
终于,在8月2日前后事情得以解决,电力恢复。但租客在8月10日返回家中时发现,先前受影响的出租单元的同一部分再次断电。主卧室、客厅和一楼浴室没有电源。厨房灯也不亮,但厨具电器使用正常。因此,大约三分之一的出租单位受到了影响。
租客尝试把跳闸推上,但没有用。因此再次发短信联系房东,房东没有回信。
当周周六,租客联系了保险公司,他们建议她给市政311打电话。于是,事儿大了,消防部门、市政许可和标准(MLS)局、电力安全局(ESA)等部门的人都先后纷至沓来,不明缘由的还以为这里出人命了。
消防部门告诉租客需要暂时离开不安全的出租屋,租客只有把孩子送给她前夫,她自己还留下处理问题。
8月14日和28日,电力安全局先后向房东发了两次整改通知。房东聘请了合格的电工在9月6日关闭水电供应进行维修,最终在10月3日电力完全恢复。
此间,租客的生活大受影响。除了不得不把孩子们送走以外,她也没办法做饭,还得从楼上拉根电线到卧室供风扇用。但由于电力过载,电扇经常无法使用,导致她经常睡眠不佳。
此外,主卧室没电,她收拾衣服和换衣服都很不方便。孩子们整个夏天都不在家,对她来说那是一个艰难的夏天。因此,租客要求在2018年7月24日至2018年10月3日之间的租金至少减收33%,因为该单位的三分之一没有电力。
法官认为,失修对租户及其家人造成了重大影响,在他看来,33%要少了,减少50%还差不多,也就是$1,570.00。

不是不报时候不到

至于其他在庭审时已修复的项目,法官逐一给出了的减额数目及缘由:
保险丝问题:
在保险丝出现问题之前,该出租屋只有一个烟雾报警器。房东意识到了这个问题,因为消防部门在多年前检查是已经指出该问题,但是房东什么都没做。租客也没当回事儿,但是当保险丝盒中爆火花后,她以书面形式投诉了此事,房东随后安装了火灾和一氧化碳报警器。
租客的投诉是在2018年12月30日提交给法庭的,因此,法庭的管辖权始自2017年12月30日开始。换句话说,租户可以对七个月租金要求减免。

法官根据以往经验,对于这一问题可以减免1%,也就是$100.00。
地下室的窗户问题:
由于窗户破损,地下室在暴雨进水后,她无法打开窗户风干该区域。她向房东投诉后一个半月,在2018年9月15日才予以修复。房东的经纪人说,维修工作是由共管公寓管理公司承担的,经纪人没有解释延误修复的原因。

法官根据以往经验,对这一个半月租金减免3%,为$60。
干衣机排风问题:
从租客搬进开始,干衣机就有无法排风问题,一用就灰尘四起。房客投诉房东也没管,这属于火灾隐患。在保险丝盒事件发生后,消防部门介入才使这一问题在2018年9月18日解决。
法官根据以往经验,对于受影响的八个半月租金减2%,为$230.00。
地板翘起问题:
2018年7月24日室内进水,租客儿子所住卧室乙烯基地板砖被泡翘起,直到2018年12月底才修复。根据以往案例,这种情况那个房间就不能住人。因此那受影响的5个月应该减租2%($135.00)。
车库门锁问题:
租客投诉锁快掉了,无法正常使用,事实也如此。由于无法断定租客投诉的具体时间,大概也是换保险丝的那段时间。最终在2019年3月24日修复。

法官认定受影响时间为7个月,应减免2%($190.00)。

遗留问题也有算法

在开庭前没有修复的项目,法庭授权在2019年6月30前,租客都可以从月租中扣除相应金额,直到修完为止。
木地板损坏问题:
餐厅和卧室一半的木地板都严重损坏,尤其是卧室部分,到了只能换不能修的地步。租客说投诉了几年都没用。2018年11月15日,房东的经纪人到出租房查看,和租客商量怎么修地板,一看大概要$700,房东不想出钱,随后就不了了之。
经纪人后来解释说是因为在等租客书面报价,法官认为无证据显示双方曾经商定要出具书面报价才修。
法官在庭审时曾经指出,租客没有义务去帮房东四处找人询价,这完全是房东的责任。
当时庭审时房东曾经辩解,不去修是因为租客天天要上班,没时间在现场。

法官指出,法律没有要求房东修理时租客一定要在场。租客可以选择在,但是房东不能坚持租客一定要在,否则就不修。当然,也有可能是租客不让维修人员进入,而导致无法及时维修。
因此,一楼餐厅地板问题存在时间从2018年1月到2019年6月。
半卫生间门口地板问题:
这部分地板太旧,钉子都已经出来了。租客投诉说,几打袜子都因此被弄破了,她甚至担心钉子早晚要扎着人。餐厅地板看着都吓人,因此她都不去那儿。
法官认为,此项问题要减租15%($3,600.00)。
地下室进水问题:
房东说这个要等物业管理公司解决,但无证据显示房东在积极促成此事。
法官认为要减免受影响的这11个月的租金的6%($900.00)。
电线杆问题:
这个问题属于物管公司范畴,同样,房东在2018年12月3日递交给物管公司后就不管了,房东早在7月24日就知道这件事儿了。
法官认为要减免受影响的11个月租金的1%($150.00)。
主卫生间排风扇问题:
租客称已经投诉过多次排风扇不工作,导致卫生间发霉,但她从来没有在电子邮件中提过。房东的经纪说她从没听说过,不过房东曾经在2019年4月答应解决这一问题,说明她知道。
法官判减免租金4%($100.00)。
前门附近屋顶水渍问题:
由于楼上厕所漏水导致的漏水损坏比较明显,房东派人修了洗手间,也修了屋顶,但是一直没有做打磨粉刷处理。法官认定受影响时间从2018年12月1日到2019年6月30日,但此处对生活影响不大,法官判减免这7个月租金的1%($100.00)。
以上各项减免合计金额为$7,135.00。
租客还要求房东支付本案的申请费$45.00。
因此,到2019年6月30日为止,法官判决房东总共欠租客$7,180.00。

总该轮到房东说理了

房东这边也有一堆诉求呢,租客没有支付2018年10月1日至2019年6月30日之间的房租是没有争议的,房东为此下达了终止租约通知,2018年10月29日生效。
开庭前租客尚欠租$1,422.00,房东还要求租客支付起诉费$175.00。

租客拒付房东要求的起诉费,至于没交房租那完全是阴差阳错所致。租客说,房东在2018年10月23日给她发通知,说以后不能通过电子转账方式支付租金,要么寄支票,要么房东上门取都可以。就有争议的11月份租金来说,房东并没有上门来取,因此租客也就没交。
此项费用与房东欠租客费用相抵后为$5,583.00。

判决如下不服不行

法官最终在2019年12月20日做出判决:
房东需在2019年12月31日前支付租客$5,583.00,届时如果未全额支付,则自2020年1月1日起开始按照3%的利率计算利息,并从未来租金中扣减。租客有权在任何时候收回这笔欠款。
房东在本判决之日时还没有做完的修缮工作,要继续完成。如果这些工作在2019年12月20日之前还没完工,禁止房东涨租。
如果在2019年7月1日前还没把木地板换完,要减租15%。地下室洗衣机附近淹水部分修复没完工,要减租6%。电线杆问题没解决要减租1%。主卫生间排风扇问题没解决要减租1%。