27 四月

新屋Hst退税

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在加拿大生活的朋友对Goodsand Services Tax (GST) 和ProvincialSales Tax (PST ) 都很熟悉。从2010年7月1日开始,安省把两税合一,叫作HarmonizedSales Tax (HST),实际上就是GST+PST。新房无论是用来自住或出租,都可以有HST退税。


新房HST退税是CRA经常盯审的项目,原因很简单,它容易查,金额大,所以对加拿大税务局来说,派专人稽查的性价比高。这意味着,如果处理不当,您金钱和时间的损失也会非常大。初次买房的人,可能会对新房HST退税有疑问。

“新房HST退税究竟是什么?”

“谁为新房支付HST费用?”

“如何计算HST退税?”

为了让大家更容易了解安大略省购买新房屋的HST退税,本文详细分析了有关退税计划的各种情况。如果您的情况不在我们讨论的范围内,建议您咨询律师和会计师有关HST退税的信息。

1.谁有资格获得新房HST退税


大家都知道,购买未建好的公寓楼花可以享受HST退税的福利,但并不只有他们可以获得HST回扣。在某些情况下,即使是正在彻底翻新房屋的房主也有资格获得HST退税。

以下是可以在安省获得HST退税的人群:

  • 最终用户和购买预售房屋的投资者

  • 购房者购买从未居住过的新建房屋

  • 彻底翻新房屋房主(非厨房或地下室翻新。只有从头到脚的转换会影响到房屋中的每个房间,才符合该情况)

  • 个人建造新房

2.HST退税:新房自住者和出租投资者


这两个申请HST退税的方法不同,取决于您是打算自住,还是想作为租赁物业立即出租房屋的投资者。

新房自住者

如果您打算搬家并居住在新物业中,则应申请新房回扣(NHR。根据NHR,您将获得HST退税,原因是您或直系亲属,至少在第一年将以新居民的身份居自住新房产。怎么就算是“自住”呢?您可以理解为包括自己,以及通过血缘、婚姻、同居、以及收养而形成的关系,可以是父母、子女、兄弟姐妹,前夫/前妻、前同居伴侣等。

多数情况下,尤其是在大多地区(GTA)购买楼花公寓时,您会立即以折扣价的形式获得HST返点(合同价为新房价格加HST/GST减去您可以从税局收到的退税)。大多数公寓开发商已经将HST退税考虑在合同价格以内,通常会代替申请HST退税。如果新物业在第一年窗口期前出售,加拿大税务局将会要求您全额退还HST退税

所以,买新公寓自住的购房者需注意一下关键几点:

  • 新购房者(或直系亲属)必须在关闭后至少前12个月内将新房屋作为其主要居住地

  • 如果物业是在第一年出售的,则买方将被要求全额退还HST退税。

  • 注意:如果新房是在第一年租用的,则可能需要您全额支付HST,否则您仍然可以申请新的住宅租赁物业退税

  • 为了使HST退税可行,所有共同签署人都必须以新居民身份住在新房

  • 采取所有步骤将新房屋作为您的主要住所至关重要,包括更改您的驾驶执照地址

  • 您可以在获得产权后最多两年申请HST申请退税。两年后,您将丧失申请回扣的资格

  • 通常,HST退税已包含在施工前公寓价格表中

新房出租投资者

不论您是加拿大本地投资者,还是外国投资者,都有资格获得新房的HST退税。但是,您必须提交“新住宅租赁物业回扣”(NRRPR)表格,而非申请NHR。如果新房用于出租,建筑商是不负责帮你申请退税的。

要通过NRRPR获得HST退税,您需提供一份为期一年的租赁协议,以证明新房至少在交接后的前12个月内被租给租户。新房必须至少在出售前的第一年出租。若投资者在一年的内之前将物业转手,则不符合HST退税条件,收到的退税金额必须全额还给税务局。

NHR不同,申请新住宅租赁物业回扣的投资者必须预先支付全部HST,并在提交出租协议证明后的两三个月左右才能收到回扣。

请注意:

  • 投资者必须提供一份为期一年的出租合同,并至少在头12个月内出租新房

  • 若新房在前12个月内被出售或改变用途,HST退税需全额返还

  • 根据NRRPR,投资者必须在购买时全额支付HST,并且仅在提交租赁协议后两三个月才能获得退税。

  • 计划申请新房出租投资者不能通过NHR申请HST退税,而必须申请NRRPR

3.究竟可以拿到多少HST退税呢?


HST退税金额取决于新房的价格。根据房价的高低,您可以拿回所交HST的联邦部分的36% (最高到$6,300 封顶) 和安省部分的75% (最高到$24,000封顶)。


联邦退税 (所付的GST x 36%):

房价在35万或以下的,联邦退税 =房价(base price) *5%*36%,最高到$6,300封顶。

房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300;(联邦退税随着房价上升迅速递减 )房价一旦超过45万,就没有联邦退税了。

安省退税(所付的PST x 75%):
房价低于40万时,安省退税  = 房价 (base price)*8%*75%, 最高可到$24,000 封顶房价升高,不遵循联邦的递减原则。
当房价超过40万,直接可拿最高